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因時制宜

受社會事件到新冠肺炎疫情影響,本港經濟在過去一年半持續受壓,即使收縮幅度近期略為放緩,但市場對經濟前景未敢樂觀,主要由於環球以至本地疫情一再反覆,令社會民生及商業活動屢受打擊。而最新這一波的疫情更迅速地在社區擴散,情況令人憂慮。

經濟持續萎縮及疫情導致店舖經營倍添困難,大家在逛街時也許早已留意到,不少地區都出現商舖空置的情況,而商廈情況亦然。根據差餉物業估價署的指數,相比2018年或2019年的高峰,寫字樓售價累計跌19%,零售商舖跌17%,分層工廠大廈就跌13%。期內商用物業交投疏落,例如寫字樓季度成交宗數由去年第二季超過300宗的高位,急降到今年第一季僅有100宗的有紀錄以來低位;商舖季度成交宗數亦由近460宗降至不足200宗。不少持有商用物業的公司,在面對經營或周轉壓力時,即使想透過將物業抵押貸款或出售套現以解燃眉之急,也面對較大困難,因此向政府建議撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅(DSD),冀能減低交易成本,讓面對財政困難的業主較易促成交易以靈活周轉。

事實上,非住宅物業市場過去政府很少介入干預。在多輪需求管理措施當中,只有在2013年引入的DSD是適用於非住宅物業。因為在商業物業方面,政府尊重自由經濟原則,確信在大多數情況下市場最能有效分配資源,除非出現特殊情況,例如市場上投機活動太多,可能對宏觀經濟和金融體系構成風險,否則政府不會干預。在2012年住宅樓價持續拾級向上的時候,商廈價格也同時急升。寫字樓、零售舖位及分層工廈價格全年分別升25%,41%及46%,市場明顯出現過熱跡象。故此2013年政府推出DSD時,把其適用範圍擴大到包括非住宅物業。

可是,過去兩年在中美貿易摩擦、本地社會事件和新冠病毒疫情的多重打擊下,商用物業市場已明顯下調,當年高企的價格及熾熱炒風已不復存在。就以寫字樓為例,現時售價較2013年引入措施時相比,累計升約21%,只與期內的物價升幅相約,而零售舖位價格更比當時低1%;而交投量方面,今年以來更比實施DSD前減少八至九成。我們相信,在目前經濟環境下,撤銷非住宅物業的DSD,不容易令非住宅物業市場回復熾熱炒風,是讓需求管理措施退場(「撤辣」)的一個合適時機;同時由於做法可降低相關買賣的交易成本,有助有需要的業主出售物業套取資金周轉。因此,行政長官於上周發表的《施政報告》中宣布了這項決定。

在這項決定公布後,有評論者提到,住宅物業的需求管理措施,是否同樣有撤銷或放寬的空間呢?提出這問題是很自然的,但我們不妨先細看住宅市道的情況。

儘管住宅樓市在近年因社會事件和疫情而有所調整,但實存的住屋需求和低息環境令樓價仍然高企。現時住宅樓價與2010年引入需求管理措施前水平相比,累計升幅超過一倍。即使本港經濟持續五個季度呈負增長,期內住宅樓價累計僅回落不足3%,反映住宅市場仍然堅挺,住屋價格仍遠高於一般市民可負擔水平。這些數據及走勢均顯示,現階段不具備放寬住宅物業市場需求管理措施的空間。

我去年初的網誌中曾經提述,在評估私人住宅樓市需求管理措施是否仍然適切時,政府須審慎行事,相關的綜合考慮框架和因素,至今仍然適用。該四項因素包括:

  1. 樓價下跌的幅度與速度,包括同區一手樓與二手樓之間的樓價差距變化;
  2. 成交量,包括一手樓及二手樓市的銷情;
  3. 未來住宅樓宇的供應量,當中包括落成量、發展商手頭可隨時開售單位的數量,以及短中期的潛在供應量;
  4. 整體經濟情況與展望,除了看本港經濟及就業情況、利率走勢及市場資金量,還須注意外圍經濟環境。

一如以往,我們會密切留意市場的情況,作持續動態評估,但毋須就「撤辣」訂出硬指標或時限。

2020年11月29日